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联系亚博 A股上市房企短期偿债压力榜出炉:嘉凯城阳光股份“最缺钱”
作者:yabo232    发布时间: 2019-04-17 13:37

  中房智库钻研员付珊珊|北京报道

  2018年上市房企短期偿债压力通知市场环境在变,但房企对资金的渴求照样未变。随着2018年上市房企年报的吐露,房企短期偿债压力愈发凸显。

  此前有公开数据表现,在2019年~2021年房企将有1.8万亿元的债务到期,每年需兑付的债券别离为4464亿元、5050亿元、8918亿元。

  在出售添速降低、融资缩短的背景下,几乎一切的房地产公司都最先主动降欠债,典型如绿城中国、新城控股等房企2018年资产欠债率均表现幼幅降低趋势,龙头房企碧桂园在2018年全年权好相符同出售同比添长31.25%的前挑下,公司净借贷比率同比降低7.3个百分点至49.6%,手握2425.4亿元的现金余额。在降欠债的同时,“现金为王”成为多多龙头房企的战略选择。中国恒大早在2017年便挑出“矮欠债、矮杠杆、矮成本、高周转”的“三矮一高”经营模式。万科则首终秉持着“现金为王”的经营模式,2018年通知期末持有的货币有1880亿元,是短期欠债的两倍。

  中房智库钻研员经过对A股和港股上市房企2018年年报中相关现金和短期欠债的统计计标,以及对常用考察房企短期偿债能力的起伏比率、速动比率指标的分析,别离形成2018年A股和港股上市房企短期偿债压力榜。

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  A股上市房企短期偿债压力榜

  龙头房企基本无虞 嘉凯城、阳光股份最“缺钱”

  中房智库钻研员以截至4月10日已发布2018年年报数据的A股房企为样本,选取短期借款、搪塞票据和一年内到期的非起伏欠债三个指标计算出房企2018年的短期欠债总额,用货币资金比短期欠债从而计算出A股房企的现金短债比,在剔除数据重复以及数据不全影响计算的房企后,将相符统计请求的47家房企遵命现金短债比值从幼到大排序,形成终极的A股上市房企短期偿债压力榜。

  清淡来说,现金短债比大于1或等于1,则意味着房企持有的现金优裕,足以遮盖其短期内要清偿的债务,偿债能力较好;若现金短债比幼于1,则意味着房企持有的现金不足清偿短期债务,短期内存在偿债压力。

  根据上述标准,在此次统计的47家样本企业中,有11家房企现金短债比幼于1,且幼房企相比大房企更容易展现短期偿债压力。

  中房智库钻研员不悦目察发现,2018年房企短期借款和一年内到期的非起伏欠债在房企短期债务中所占比重有所转折。2017年,在房企的短期欠债中,短期借款远大占有大头,而2018年,一年内到期的非起伏欠债占有较大比重。这是由于,房企的短期借款主要是指房地产开发企业起伏资金借款和票据贴现借款等联系亚博,而房地产开发企业起伏资金借款是指开发企业向银走借入的特意用于土地开发及房地产项现在建设的借入资金。2018年联系亚博,银走等金融机构均厉格管控资金流入房地产走业,这导致不少房企,尤其是中幼房企向银走借贷难度增补。

  与往年短期偿债情况相比,今年现金短债比幼于1的企业有所增补,但总体上,无数房企的现金照样能够遮盖短期欠债。

  在现金短债比幼于1的房企中,嘉凯城、阳光股份、大名城三家房企现金短债比值幼于0.3,短期偿债压力最大。

  以嘉凯城为例,2018年的短期借款为14.95亿元,一年内到期的非起伏欠债为38.39亿元,因此短期债务总额为53.34亿元,但其当期货币资金仅为7.48亿元,倘若短期内这些债务通盘到期,那么嘉凯城的账面现金远不及以清偿这些债务。从起伏比率、速冻比率指标来望,嘉凯城的起伏比率为0.99,幼于2,而速动比率为0.33,幼于1,也再次佐证了其资产清偿债务的程度较矮。

  从嘉凯城的经营面来望,这家企业越来越像一家“壳公司”。根据嘉凯城2018年业绩通知表现,2018年买卖收好为16.94亿元,同比增补34.59%,但是其归属上市股东净收好却是折本状态,折本15.64亿元,折本幅度较2017年不息扩大178.68%,经营运动产生的现金流量净额也为-7.79亿元。

  此外,公司从2017年最先就变卖资产,2018年不息频频处置房产,这导致其总资产2018年同比缩短27.82%至188.52亿元。变卖资产的同时,嘉凯城也并未再增补土地贮备,从2016年到2018年,其土地贮备从134.38万平方米降至5.54万平方米,项现在也从13个缩短到4个。

  另一家现金短债比幼于1的房企阳光股份也同样面临诸多题目,除了引首业界关注的股权纠纷,阳光股份2018年业绩也不尽如人意。根据阳光股份业绩通知表现,2018年,公司实现买卖收好2.89亿元,同比降低45.95%;实现归属上市公司股东的净收好1146.4万元,同比降低92.48%。此外,阳光股份也与嘉凯城相通,在近两年最先处置旗下资产。3月26日,阳光股份对外公告,其第一大股东ETERNAL PROSPERITY拟向京基集团转让所持有的阳光股份29.12%股份,并在两天后称两边将在4月1日完善制定的签定。然而这一交易未能准期完善,这也引首了深交所的关注和问询。截至现在,业界盛传的京基集团借壳阳光股份一事仍疑团重重。

  相比这些幼型房企业绩疲弱,短期偿债风险较大,在中房智库钻研员的统计中,现金短债比幼于1的亦有如金科股份、荣盛发展、阳光城等千亿周围的房企。

  数据表现,阳光城的现金短债比为0.78,荣盛发展的为0.97,金科股份的为0.99,而这三家企业均为2018年首次跨入千亿阵营的房企,这表明其在迅速发展的过程中,财务杠杆也在急剧增补,从而导致现金不及以遮盖其短期债务。

  实际上,阳光城、荣盛发展不息都处在偿债风险边缘区。在中房智库钻研员的统计中,2017年,这两家企业的现金短债比也在1附近倘佯,到了2018年,房企资金更添主要的情况下,这两家房企的短期偿债风险就愈发清晰。

  固然现金短债比能够在必定程度上逆映房企短期偿债状况,但也并非比值越高越好。以榜单中的深深房A和顺发恒业为例,两家房企的现金短债比均超过100,其中顺发恒业更是高达184.73,这表明这两家房企账面资金过多,很能够存在资金起伏性差、未被相符理行使的情况。

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  港股上市房企短期偿债压力榜

  中幼房企压力大 物业企业不差钱

  相比A股,港股资本市场更望重企业经营状况是否健康,因此更关注上市房企的欠债和偿债能力。港股由于吐露的指标略有不同,因此,中房智库钻研员主要以起伏比率和速动比率两个指标来综相符衡量港股上市房企的短期偿债能力。

  起伏比率是起伏资产对起伏欠债的比率,用来衡量企业起伏资产在短期债务到期以前,能够变为现金用于清偿欠债的能力。清淡说来,比率越高,表明企业资产的变现能力越强,短期偿债能力亦越强;逆之则弱。遵命国际通用情况,清淡认为起伏比率答在2以上,起伏比率等于2,外示起伏资产是起伏欠债的两倍,即使起伏资产有一半在短期内不及变现,也能保证通盘的起伏欠债得到清偿。

  而速动比率则是指企业速动资产与起伏欠债的比率。清淡认为,速动比率维持在1是平常的,这意味着企业每1元起伏欠债就有1元易于变现的起伏资产来补偿,短期偿债能力有郑重的保证。速动比率矮于1,则企业短期偿债风险就较大;而大于1,或者速动比率过高,则意味着企业在速动资产上占用资金过多,会增补企业投资的机会成本。

  根据中房智库钻研员统计,在58家样本港股房企中,有50家房企速动比率均在1以下,这外明大片面内房企业都存在必定的短期偿债风险。其中,三盛控股、银城国际控股、国瑞置业别离以0.13、0.22、0.23的速动比率位于压力榜前三,且这三家企业的起伏比率均在2以下。

  以三盛控股为例,清淡情况下,房企存在偿债压力即外示房企能够在经营上展现了一些题目。根据三盛控股2018年业绩通知表现,三盛控股2018年折本情况急剧扩大至1.86亿元,折本同比2017年扩大2500倍。对于折本扩大的因为,三盛控股注释为集团融资周围添大导致的总利息成本增补。

  三盛控股的财报数据表现,截至2018岁暮,该公司银走、金融机构贷款和搪塞债券添首来的借款总额为33.97亿元,同比2017年度的借款总额翻了一倍多余;年度资产欠债率为87.6%,同比2017年度上升15.9个百分点。

  此外,现在,三盛控股已有的28.5亿元存货已通盘被抵押,用于取得银走贷款及金融机构贷款。在房地产走业“以债养债”的模式和高额债务强制下,三盛控股不光短期偿债有难得,企业运营也能够难以为继。

  除了三盛控股,银城国际控股的速动比率也较矮。银城控股于今年3月6日正式在港交所挂牌交易,业内对这家南京企业的上市多解读为“差钱”的无奈之举,而资本市场也并未对银城国际控股的上市外示出友谊回答。市场质疑的声音照样荟萃于其高额债务题目。

  数据表现,银城国际控股2015年~2017年的资产欠债率别离为141.1%、238.7%、284.9%。截至2018岁暮,银城国际的银走及其他借款总额为人民币101.9亿元,较2017年的56.6亿添长近折半,2018岁暮净资本欠债率为3.5倍。而其速动比率仅为0.22,起伏比率不及2,短希望来,也存在较大偿债压力。

  对于港股中的龙头房企来说,固然从指标上表现速动比率均幼于1,存在必定的短期偿债压力,但基本处于坦然区间。且这些龙头房企具有重大的融资能力,稀奇是岁首以来一波荟萃的融资行为,大打缓解了其短期偿债压力。

  值得仔细的是,速动比率大于1的房企有8家,而其中7家均为物业服务企业。实际上,这与物业公司的欠债属性相关,此前新城悦董秘在批准采访时曾外示,物业公司的欠债高并不是实在欠债高,由于其中包括大片面预收账款,要望物业公司的欠债情况,答该望有息欠债。同理,由于在物业公司的速动资产中有大片面预收账款,以是速动比率较高,但这并不代外企业短期偿债能力强,由于预收账款能否收回实际上存在较大不确定性。

  (此文刊于中国房地产报4月15日11版 义务编辑 苏志勇)

  义务编辑:曹冉京

  审读:戴士潮

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  据彭博社报道,Uber将于4月26日启动IPO路演。4月12日,Uber向美国证券交易委员会(SEC)公开提交了IPO(首次公开招股)上市申请文件。招股书显示,Uber计划在纽约证券交易所(NYSE)挂牌上市,代码为“UBER”。此前,有相关知情人士称,Ube有望在5月初确定IPO定价,并在纽交所上市。

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